보증사고 막는 심사·리스크관리 관건…이용대상 우량 건설사로 한정
[한국공제보험신문=박형재 기자] 건설공제조합이 올해 안에 책임준공 보증상품을 출시한다. 이에 따라 책임준공 확약 문제로 PF자금조달이 어려웠던 건설사들에게 숨통이 트일 전망이다. 다만 리스크가 큰 상품이어서 이를 심사·관리하는 역량이 관건이다. 자세한 내용을 살펴봤다.
책임준공보증이란?
책임준공은 정해진 기간 안에 목적물 준공(사용승인)까지 완료할 의무로서, PF차주의 신용 보강 수단으로 활용된다. 책임준공 불이행시 잔여 PF대출원리금을 조건부 채무인수하거나, 손해배상 책임을 부담하는 방식이다.
책임준공확약 시장은 시공사의 신용도에 따라 ‘시공사 책임준공 시장’(시공순위 상위 10여개사 등) 및 ‘신탁사 책임준공확약 시장’으로 분류된다.
그런데 최근 부동산시장 및 자금조달시장이 경색되면서 브릿지론(B/L)의 본PF전환이 불가능한 경우가 많아졌다. B/L 신용보강 증권사, 시공사의 연쇄부실 우려도 커졌다.
이에 따라 국토교통부는 연립·다세대, 오피스텔, 물류센터 등 비(非)아파트 사업장의 자금조달을 확대할 방침이다. 건설공제조합은 정부 정책에 호응해 책임준공 이행보증상품을 신설키로 했다.
구체적으로 PF대출시 부가되는 건설사의 책임준공의무에 대해 건설공제조합에서 3조원의 이행보증을 신설하고, 추후 3조원 규모의 사업자대출(본PF·모기지) 지급보증 도입도 추진한다.
건설공제조합은 지난 11일 제310차 운영위원회를 열어 ‘책임준공보증 도입’을 결정했으며, 관련 규정 및 후속 절차를 준비해 연내에 상품을 출시할 계획이다.
상품 구조 뜯어보니
책임준공보증의 보증대상은 시공사의 보증채권자(PF대출 대주)에 대한 책임준공의무이다. 주채무자는 PF대출 약정상 책임준공의무를 부담(미이행시 조건부 채무인수)하는 시공사이며, 보증채권자는 조합과 업무협약 또는 개별약정을 체결한 금융기관 등이다.
보증금액은 PF대출약정금이며, 보증기간은 PF대출 실행일로부터 시공사의 책임준공의무 이행일 + 최소 6개월 등이다.
시공사가 책임준공기한 내 미준공하는 보증사고가 발생하면, 조합은 대체시공(역무이행) 또는 시공사 대출채무 인수금액(대출약정액 한도) 중 대출원리금 잔액을 전액 금전보상한다. 대체시공이나 금전보상 여부는 조합에서 선택한다.
수수료는 기본요율 연 0.8%(최종요율 연 0.4~1.44% 수준)로 책정했다.
심사 기준 BBB+ 이상, 우량 시공사에 한정
건공은 책임준공 상품의 보증사고 리스크가 높다고 보고 우량 시공사에 한정해 상품을 제공할 예정이다. 보증상품 이용 대상은 시공사 중 회사채 BBB+ 이상 등급이면서 시공순위 100위 이내로 제한을 뒀다. 이를 만족하는 건설사는 현재 27개사다.
회사채 외에 기업어음 A3+, 신용등급 A-를 충족하는 건설사도 이용 가능하지만, 소수에 그칠 전망이다. 이는 신탁사들이 시공능력순위 300~500위까지도 책임준공 확약을 제공했던 것과는 대비되는 부분이다.
책임준공보증의 주요 심사기준은 시공사의 재무안전성과 분양성이다. 재무안전성은 앞서 언급한 회사채 BBB+ 이상, 시공순위 100위 이내, 재무능력(부채비율, 이자보상배율 등 장·단기 재무안정지표 활용)은 물론 타사업장 분양 자료까지 꼼꼼히 살펴 사업안정성 및 부실이 전이되는 것을 사전 차단할 계획이다.
분양성의 경우, 부동산 경기 상황에 따라 상품 출시 후 반기별로 취급가능상품을 별도 공지하는 방식으로 관리하며, 지역별로 서울, 수도권, 광역시, 기타 등으로 구분하여 미분양이 많은 지역은 지양한다. 이밖에 상품별 익스포저를 감안하고, 분양상품은 LTV, Exit 분양률 제한 등도 고려한다.
가점과 감점 항목도 있다. 시공사의 조합 추가출자, 또는 시공능력평가액 대비 도급계약금액 등에 따라 책임준공 보증기간에 추가 가산점을 주며, 행정처분 내역이 있으면 감점을 준다.
틈새시장 공략, 리스크관리가 관건
건설업계에서는 조합의 책임준공보증 상품이 틈새시장을 잘 공략했다는 평가가 나온다. 부동산 경기 활성화라는 정부 정책방향에 호응하는 동시에, 책임준공 확약 문제로 PF자금조달이 어려웠던 조합원사를 지원한다는 명분도 챙기고, 추가 수수료 수익도 기대되기 때문이다.
타 공제조합과 차별화된 보증상품을 내놓음으로써 업역 다툼이 치열한 건설 관련 공제조합 가운데 우위를 점할 수 있게 됐다.
다만, 보증사고가 터지지 않도록 철저히 관리하는 심사 역량이 관건이다. 건공은 우량기업에 대한 사전리스크 관리는 물론, 공정률 관리, 분양대금 관리 등 사후 리스크 관리도 철저히 할 방침이다.
건공 관계자는 “책임준공보증 상품은 부동산 경기 활성화라는 정부 정책방향에 호응하는 측면 도 있지만, 기본적으로 사업성이 없으면 뛰어들지 않았을 것”이라며 “대체시공은 우리가 그동안 해오던 공사이행보증과 크게 다르지 않고, 채무인수나 손해보상의 경우도 사전 약정금액을 보상하면 되는 거라서 리스크가 제한적이다”라고 설명했다.
이어 “초기에는 리스크관리를 위해 시공사와 사업장을 한정하여 보증을 취급하고 심사 역량과 경험을 축적한 후 점진적으로 보증 대상을 확대할 계획”이라고 말했다.
